住宅ローンの選び方間違えてない？押さえるべき6つのポイント

住宅を購入するにあたり重要になってくるのが資金計画であり、その際に利用するのが、各種の住宅ローンと呼ばれる金融商品です。

住宅ローンを利用するときに、知っておいてほしいポイントが次の6つです。

住宅ローンは、「金銭消費貸借契約」です。

契約という以上、住宅の購入契約や請負契約を結ぶときと同様に、あなたに合った商品を慎重に選ぶ必要があります。

様々タイプがある中で、どの商品を選択するかにより、その後のライフスタイルが決定づけられるといっても過言ではありません。

適切な住宅ローンを選べば、家づくりは半分以上成功したとも言えるでしょう。

ここでは住宅ローンを選ぶ際に気をつけたいポイントについて触れてみたいと思います。

住宅ローンの種類

住宅ローンを大きく分けると次の2種類があります。

1. 公的住宅ローン(財形住宅融資や自治体融資など公的機関が扱う融資)
2. 民間住宅ローン(各種銀行や信用金庫など民間の金融機関が扱う融資)

国や自治体の公的住宅ローン

公的住宅ローンとは、国や自治体などが扱う住宅ローンのことをいいます。

財形住宅融資

財形住宅融資を利用するための条件を簡単に言うと、

1. 財形貯蓄をしている
2. 年収に対する返済割合が適正である

という、上記2件をクリアしている必要があります。

財形住宅融資について詳しく知りたいという方は、下の住宅金融支援機構のサイトも参考にしてください。

自治体融資

自治体融資は、住民支援や勤労者支援の一助として、都道府県・市町村などが行う融資制度のことです。

融資条件や金利などは自治体ごとに異なり、直接的に低利で融資を行う場合や、金融機関と提携して借入れ利息分を援助するといったような制度があります。

フラット35

住宅の購入で、フラット35を利用する人はとても多いですよね。

フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して取り扱う住宅ローンなので、完全な公的ローンではありません。

ですが、窓口が民間であって実質は公的融資なので、公的住宅ローンと考えて差し支えありません。

フラット35は、最長35年の返済期間を組むことが可能で、その間金利が変わらない長期固定金利型であることが特徴です。

フラット35という名前だからといって必ず35年間の借入れを起こす必要はありませんが、長期間にわたり金利が一定なので、ライフプランを考えるうえで計画を立てやすいというメリットがあります。

フラット35の関連商品には、返済期間20年以下のものや、省エネルギー性や耐震性などの条件を満たすことで金利を引き下げる商品もあります。

実はフラット35には、「買取型』と「保障型」の2種類があります。

この2つの違いを簡単に言うと、買取型では金融機関がフラット35として貸し出した際の債権を住宅金融支援機構が買取り、保証型では買取らずにサポートするということになります。

これにより、買取型のフラットでは全国どこの金融機関でも同じ貸出金利なのに対し、保証型では金融機関ごとに自由な貸出金利を設定できるという違いがあります。

この違いをうまく利用しようと思えば、頭金など資金にゆとりのある人の場合は保証型を使うことで、通常より低い金利で融資を受けられるというメリットがあります。

ただ、フラット35の保証型を扱う金融機関は少なく、たいていは買取型を利用することになります。

金利の種類が多い民間住宅ローン

民間住宅ローンは、銀行や信用金庫、あるいはノンバンクなど民間の金融機関が融資を行う住宅ローンです。

融資金利にも固定金利型、変動金利型、また固定金利でも期間選択型など、金利の種類が多いのが特徴です。

また提携ローンと非提携ローンとがあり、提携ローンというのは金融機関と不動産業者が提携することで、消費者が住宅を購入する際にスムーズな融資の実行が行える仕組みになっています。

公的ローンと民間ローンの比較

公的住宅ローンと民間住宅ローンのどちらを利用するのが有利かは、利用をする人の条件により違ってきます。

ここでは簡単な表にして、おおまかにメリット・デメリットを比較してみます。

	公的住宅ローン	民間住宅ローン
メリット	フラット35を利用できる 年収や勤続年数など審査が比較的ゆるい	選択できる金利プランが多い 借入れ限度額は公的ローンより大きい
デメリット	建物検査に不適合だと借入れできない場合もある 選択できる金利プランが少ない	年収や勤続年数などの審査条件が厳しい 低金利プランを利用できない場合もある

このように公的住宅ローンのメリットは、長期間にわたり安定した返済のフラット35が利用できることと、借入れ審査において年収や勤続年数の制限がないこと。

デメリットとしては、基準の要件を満たした建物でないと融資を受けられないことと、金利プランの種類が少ないことがあります。

逆に民間住宅ローンでは、選べる金利プランは多いものの借入れ審査基準が厳しいといったことなどがあります。

それぞれ一長一短あるので、両者の特性をよく理解し、あなたに適した返済計画を立てましょう。

住宅ローン金利の種類

住宅ローンの融資金利には、固定金利型と変動金利型があります。

それぞれにおいてのメリット、デメリットをチェックします。

安定している固定金利型

固定金利型はその名のとおり返済期間中の金利が固定されているので、市場金利の変動に影響を受けることがありません。

フラット35などがこれにあたります。

毎月一定の額を返済していくことになるので、収入に見合ったライフプランが立てやすいというメリットがあります。

長期の返済計画に向いているといえますが、変動金利に比べると金利は高めになります。

ちょっとバクチな変動金利型

変動金利型は、固定金利型よりも低い金利に設定されているのが一般的ですが、市場金利に影響を受けるので金利が変動します。

政策金利が引き下げられると毎月の返済額も低減しますが、逆に上がれば固定金利型より返済額が上がってしまう可能性もあります。

でも仮に、金利の変動がほとんど起らなかったら、毎月固定金利型より少ない返済ですみ、総返済額もかなり抑えられることにはなります。

現時点で低金利でも将来どうなるかわからない要素を含んでいるのが変動金利型です。

とはいっても金利の見直しは半年ごとで、突然返済額が変わるわけではなく、もし変わるとしても5年ごとになります。

良いとこ取りの固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は、当初の固定金利の適用期間が決まっていて、適用期間が経過するたび再度金利タイプを見直す仕組みです。

固定金利の適用期間は、3年・5年・10年・15年などから選ぶことができます。

固定金利型と変動金利型の両方の特徴を持ち合わせており、固定金利の適用期間中は経済動向の影響を受けずに定額を返済していく点では、固定金利型と同じくライフプランが立てやすいといえます。

ちなみに、住宅金融支援機構の2021年4月の利用者調査によると、その前半年間で固定金利型が11.2%、変動金利型が68.1%、固定期間選択型で20.7%の利用があったようです。
※引用元 : 住宅金融支援機構/住宅ローン利用者の実態調査

住宅ローンの返済方法

住宅ローンの返済方法には、元利均等返済と元金均等返済の2種類があります。

両者の異なる点は、毎月の返済金の中に含まれる「元金分」と「利息分」の割合が違っていることです。

イメージとしては、よく次のようなグラフで表現されていますね。目にした方もいらっしゃるのではないでしょうか。

元利均等返済では返済期間中は毎月の返済額が一定で、徐々に利息が減っていくイメージです。

それに対して元金均等返済は、当初から多めの元金を一定額返済していくので利息の減り方が早く、毎月返済額も右肩下がりに減少していきます。

計画を立てやすい元利均等返済

元利均等返済は、最終の完済時まで毎月の返済金額が一定なので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。

その反面、当初の返済金に含まれる利息分の割合が高く、大きく元金分が減り始めるのはローン開始後だいたい15年くらい経過してからになります。

総返済額が少ない元金均等返済

元金均等返済は、毎月の返済金の中に元金分を多く含んでいるのが特徴です。

返済当初から元金が減っていくため、借入残高に金利を乗じて算出される利息額もそれにともない減少するので、元利均等返済に比べると総返済額が少なくなる傾向にあります。

その代わりに、返済が始まった直後の毎月の返済金額は、元利均等の場合より大きな額になるのがデメリットです。

また、金融機関によっては、元金均等返済を取扱っていないところもあります。

元利均等と元金均等を比較してみる

ここでは、住宅金融支援機構のサイトから引用した表をもとに、元利均等返済と元金均等返済の違いについて、もう少し突っ込んでみます。

フラット35で2,000万円を固定金利1.5%で30年返済の住宅ローンを組んだ場合の比較表です。

	毎月返済額	元金部分	元金割合	利息部分	利息割合	借入金残高
1年目(12回目)	69,024	44,634	64.7%	24,390	35.3%	19,468,058
5年目(60回目)	69,024	47,392	68.7%	21,632	31.3%	17,258,727
10年目(120回目)	69,024	51,081	74.0%	17,943	26.0%	14,304,092
15年目(180回目)	69,024	55,056	79.8%	13,968	20.2%	11,119,489
20年目(240回目)	69,024	59,342	86.0%	9,682	14.0%	7,687,015
25年目(300回目)	69,024	63,960	92.7%	5,064	7.3%	3,987,379
合　計　A	24,848,426	20,000,000		4,848,426

[元利均等返済]試算結果の数値は概算です。

	毎月返済額	元金部分	元金割合	利息部分	利息割合	借入金残高
1年目(12回目)	79,791	55,555	69.6%	24,236	30.4%	19,333,340
5年目(60回目)	76,457	55,555	72.7%	20,902	27.3%	16,666,700
10年目(120回目)	72,291	55,555	76.8%	16,736	23.2%	13,333,400
15年目(180回目)	68,124	55,555	81.5%	12,569	18.5%	10,000,100
20年目(240回目)	63,957	55,555	86.9%	8,402	13.1%	6,666,800
25年目(300回目)	59,791	55,555	92.9%	4,236	7.1%	3,333,500
合　計　B	24,512,368	20,000,000		4,512,368

[元金均等返済]試算結果の数値は概算です。

上の表は下記サイトより引用しています。

表を見ると、元金均等払いでは当初の返済額が、約1万円ほど元利均等払いよりも高くなっていて、15年目あたりでほぼ同じ額になります。

元金均等の良いところは利息の減り方が早い点にありますが、返済期間の前半においては高い支払いが続くのはデメリットと言えるでしょう。

無理なく払えるのならいいですが、元金均等を選んだ人は15年間、毎月割とキツイ返済を続けることになるかもしれません。

上の表では、実際に住宅ローンを完済したときの最終的な総返済額の差額(合計A － 合計B)は、336,058円になっています。

30年で33万円、この額を多いととるか少ないと思うかは人それぞれでしょう。

住宅ローンは返済年数が長いほど利息が増して、総返済額が多くなるわけですが、だからといって安直に元金均等返済を選んだり、無理に返済期間を短く設定することはお勧めできません。

毎月の返済が家計を圧迫するようになり、ショッピングやレジャーを我慢するようでは、せっかく憩いの家を手に入れても意味がありませんよね。

元利均等返済と元金均等返済のどちらが有利だと断言することはできませんが、返済が家計を圧迫しないライフプランを立てておき、可能なときに繰り上げ返済を行うという方法もあります。

繰上げ返済による金利負担の圧縮も、かなりのメリットにつながりますよ。

住宅ローン繰り上げ返済の効果

住宅ローンは繰り上げ返済することで、返済期間を短縮したり、毎月返済額を軽減する効果を得ることができます。

繰り上げ返済とは、可能なときにまとまった金額を返済することです。

返済するお金は元金の返済に充てられるので、支払い利息を減らすと同時に総返済額も減額する効果を得ることができます。

繰り上げ返済の利用の仕方は2通りあるので、長期にわたる返済期間を短くしたいときは「期間短縮型」、毎月の返済額を少なくしたいときは「返済額軽減型」と呼ぶことにします。

では、同じ繰り上げ返済をするときに「期間短縮型」と「返済額軽減型」とでは、どちらを選ぶのがが有利なのでしょうか。

期間短縮と返済額軽減どっちが有利？

繰り上げ返済の期間短縮型と返済額軽減型では、どのような違いがあるのか検証してみましょう。

ローンの条件は次のように設定してみます。

• 借入金額 ⇒ 3,000万円
• 金　利 　⇒ 2%固定
• 返済期間 ⇒ 35年
• 返済方法 ⇒ 元利均等(ボーナス払いなし)
• 返 済 額  ⇒ 99,378円(毎月)

※試算数値の結果は概算です。

このように、期間短縮型では残りの返済期間が短くなり、返済額軽減型では毎月の支払額が少なくなることがわかります。

そして、期間短縮型は毎月の返済額が一定であるかわりに支払利息の減少額が大きいということもわかります。

利息分が減るということは総返済額も減ることになるので、期間短縮をするほうが有利なようにも思えますが、毎月の支払い負担を減らしたぶん他の生活費へ充てたいと考える人には、返済軽減型のほうが向いているということも言えます。

さらに上の表からわかるのは、繰り上げ返済は早い時期に行うほど利息軽減の効果が大きいということです。

可能であれば、無理のない範囲で早めに繰り上げ返済を行うといいかもしれませんね。

繰り上げ返済を試算するときは下の「金融広報中央委員会」のサイトが便利です。

住宅ローン借入れ先の選び方

融資を受ける過程においては、銀行保証料や事務手数料、生命保険料などの諸費用も必要になります。

これが結構バカになりませんし、金融機関ごとに金額も違うのですね。

なので住宅ローンの借入れ先は、融資金利はもとより、諸費用まで含めたトータルコストがいくらになるのかよく確認したうえで選ぶべきと言えます。

融資を受けるとなると、低金利ばかりに目がいって諸費用のことまで気が回らず、不利なローンを組んでしまったことにあとで気がつくケースもあります。

また、金融機関により金利プランにもかたよりがあり、「A銀行は変動金利は低いけど10年固定金利は高い」とか、「B銀行は変動金利は高めだけど35年固定金利は低い」というふうに、金融機関によって得意、不得意の商品があるのです。

それらを考え合わせると、借入れ先を決めるときに名の通ったメガバンクだから良さそうだとか、地方銀行では不足だという選び方は間違いだと言えます。

もしかすると信用金庫やネット銀行で借りるほうが、有利なローンを組める場合だってあるかもしれません。

大切なのは金利面や返済期間、諸費用などを総合的に考えたとき、あなたのライフプランに最も適した住宅ローンを組める借入れ先を見つけることなのです。

住宅ローンと団体信用生命保険

住宅ローンと深い関係にあるのが団体信用生命保険です。

団体信用生命保険は、住宅ローンを借りた人(債務者)が、返済期間中に死亡または高度障害に陥ったときなどに、保険金で住宅ローンが一括返済される仕組みになっています。

債務者側からすると、残りの住宅ローンの返済が不要になるので、残された家族に負担がかかることはなく、金融機関側には貸付金が保険金で充当されることになります。

団体信用生命保険は略して「団信」と呼ばれることが多いので、ここでも以下「団信」として説明しますね。

団信加入は強制でなくても入るべき

民間住宅ローンでは、団信への加入が融資の条件となる場合がほとんどですが、フラット35では加入は任意となっています。

団信に加入しなければ保険料を支払うこともなく、住宅ローン返済の負担が減るわけですが、住宅ローンを利用するのであれば団信への未加入はあまりオススメできません。

実際、以前僕がお世話させてもらったお客さんで、フラット35での返済が始まってからひと月後に、債務者であるご主人が亡くなられた事例があります。

とても健康そうな方でしたので突然の訃報に驚いたのですが、幸い団信には加入していたので一括返済の手続きを行いました。

金融機関によっては、団信に加入しても保険料を負担しなくてよいところもあるので、住宅ローンを利用するときにはチェックするとよいかもしれません。

団体信用生命保険にも種類がある

団信には一般の特約なしのものと、特約のついた商品も様々にあるので、最も適した団信に加入できる住宅ローンを選びましょう。

特約付きの団信では、たとえば夫婦連生団信はローン契約で夫婦二人ともが債務者の場合でも、どちらか一方が死亡または高度障害になったらローン残高が免除されます。

また3大疾病保証付き団信では、「ガン」や「脳卒中」、「急性心筋梗塞」のいずれかを発症すると適用になり、さらに8大疾病保証付き団信では、それらに加え「高血圧症」や「糖尿病」、「肝疾患」、「腎疾患」、「慢性膵炎」など、併せて8つの疾病のいずれかを発症したときにも保険の適用対象となる場合があります。

まとめ

住宅ローンを選ぶということは、その種類や金利、返済方法など様々な条件が複雑に絡み合う中から最適なものを選択するという、頭を使うとても大変な作業です。

なので、住宅を購入する際には、ローンの手続きをハウスメーカーや不動産業者に委ねるという人も少なくないと思いますが、彼らが用意する商品が必ずしもあなたにとって最適なものとは限りません。

面倒に思えても、様々な情報から知識を身につけ、納得のいく住宅ローンを見つけ出してください。

冒頭でも言いましたが、適切な住宅ローンの選択が家づくりの成功へとつながります。

長い期間、毎月家計を圧迫する返済ですが、幸いにも住宅ローン控除という税金制度があります。

住宅ローン控除というのは、毎年借入れ残高から一定の額が所得税から控除されるというもので、簡単に言えば、ローンで支払ったお金が戻ってくると考えたらいいと思います。

この制度を利用しない手はないので、よろしければ下記の記事も参考にしてください。