住宅ローン控除でおトクに家を持つ！所得税が減税される条件とは

新築住宅や中古住宅を買ったり、マイホームの増改築をするときに金融機関で返済期間10年以上の住宅ローン(融資)を組んだ場合には、所定の金額が所得税から控除される制度があります。

これは住宅ローン控除といい、具体的には毎年末のローン残高、または住宅の取得費のうちいずれか少ないほうの金額の1％が、10年間にわたり所得税から控除されることになるのですね。

住宅ローン控除には期間を延長できる制度がありますが、反対に要件を満たしていなければ控除自体受けられません。

このページでは、住宅ローン控除を受けるための要件や、制度を利用するための手続きなどについて解説しています。

住宅ローン控除が適用になる要件

住宅ローン控除の適用を受けるためには一定の要件を満たす必要があり、新築住宅、中古住宅、及びマイホームの増改築の場合でそれぞれ異なってきます。
以下で、順番に説明します。

新築住宅の場合

1. 新築住宅を取得し、平成21年1月1日から令和3年12月31日までにその住宅に暮らしていること。
2. 新築工事完了日、または取得の日から6ヶ月以内にその住宅に暮らしていること。
3. 住宅の床面積が50㎡以上であること。
4. 併用住宅の場合には、床面積の1/2以上が居住用のスペースであること。

中古住宅の場合

1. 中古住宅を取得し、平成21年1月1日から令和3年12月31日までにその住宅に暮らしていること。
2. 住宅の床面積が50㎡以上であること。
3. 併用住宅の場合には、床面積の1/2以上が居住用のスペースであること。
4. 次のいずれかに該当すること。

• 建築されてから20年(耐火建築物は25年)以内の家屋
• 築後年数に関係なく新耐震基準に適合しているか、既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入していること

増改築等の場合

1. 自ら所有して暮らしている家屋で、平成21年1月1日から令和3年12月31日までに増改築等を行い入居すること。
2. 増改築の工事費用が100万円を超えていること。
3. 併用住宅の場合は、全工事費用の1/2以上が居住スペースに費やされていること。
4. 増改築等を行った居住スペースの床面積が50㎡以上であり、全工事面積の1/2以上を占めていること。
5. 増改築等が完了した日から6ヶ月以内に、その住宅で暮らしていること。

このように、住宅ローン控除の適用を受けるためには様々な要件がありますが、とくに中古住宅の場合は建築年数の制限があるので注意が必要ですね。

住宅ローン控除の金額

住宅ローン控除で、所得税から控除される金額は次の算式で求めます。

住宅ローン控除額 ＝ 年末借入金残高 × 控除率

※(注1)カッコ内の金額は、新築または未使用の認定住宅を取得したときの金額です。認定住宅には、長期優良住宅、低炭素住宅の両方が含まれます。
※(注2)上記以外の場合というのは、消費税の対象とならない個人間での売買のことです。

住宅ローン控除を受ける手続き

住宅ローン控除を受けるには、必要書類を確定申告書と一緒に税務署へ提出しなければなりません。

控除が適用できないケースとは

上記した各要件を満たしていても、住宅ローン控除の適用外になるケースがあります。

1. その年の合計所得金額が3,000万円を超える場合(各年ごとに判定します)。
2. 配偶者や親族(生計を一にする者)から中古住宅を取得したとき
3. 住宅に入居した年と前年・前々年、及び翌年・翌々年に居住用資産を譲渡して次の特例を受けるとき。

• 居住用資産を譲渡したときの3,000万円特別控除
• 所有期間10年超の居住用資産を譲渡したときの軽減税率
• 特定の居住用資産の買換え特例
• 中高層耐火建築物の建設のための買換え特例

控除期間が13年に延長される特例

消費税がアップしたことで、住宅の取得が税率10％で課税される場合には、住宅ローン控除の適用期間が13年に延長されます。

対象になるのは令和元年10月1日から令和4年12月31日までに実際に住宅に暮らしている場合で、最初の10年間は通常の住宅ローン控除が適用されます。

(注)東日本大震災の被災者の再建住宅の場合は1.2％になります。

すまい給付金について

すまい給付金は、消費税の引上げにより出費の増した住宅取得者のために、負担を少しでも減らすためにできた制度です。

住宅ローン控除は、所得税や住民税から一定の税額を控除する仕組みですが、収入が低ければその効果は小さく、十分な恩恵に浴するとはいえない面があります。

すまい給付金制度は、住宅ローン控除の軽減効果が十分に及ばない収入層に対して、住宅ローン控除とあわせて消費税の引上げによる負担を軽減させるため創設されたんですね。

そのため、収入によって給付額が変わるのと、住宅ローンを利用せず現金で住宅を購入した場合には50歳以上の人しか給付を受けることができません。

まとめ

このページでは、住宅ローン控除を受けるための要件や仕組みについてご紹介しました。

ただ、住宅を購入するときに借入れをせず、現金で購入する場合もあるでしょう。

現金で一括払いできれば金利を払うこともなく、その分ほかの支出に使えるというメリットはあります。

ただその場合は、当然住宅ローン控除は適用にならないし、50歳以上の人でないと消費税が増税された負担を減らす「すまい給付金」を受けることはできません。

現金で住宅購入する際に、親などから資金援助を受けるときには、余計な税金がかからないよう事前に贈与税の対策なども検討しておきたいところです。

マイホーム購入には大きな夢があります。

現金で購入するにせよ借入れにせよ、自分にとって最適な方法を選択してくださいね。